(Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 315/2026 ze dne 22. července 2026)
Nejvyšší soud se zabýval otázkou, zda právo domáhat se odstranění vady prohlášení vlastníka podle § 1168 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), podléhá promlčení po uplynutí obecné tříleté promlčecí lhůty. Nejvyšší soud dospěl k závěru, že právo na odstranění vady prohlášení vlastníka se nepromlčuje. Vycházel přitom z věcněprávní povahy prohlášení vlastníka a z toho, že účelem institutu podle § 1168 občanského zákoníku je umožnit nápravu vadného vymezení předmětu vlastnického práva k jednotce, aniž by bylo možné tuto možnost vyloučit uplynutím promlčecí lhůty.
V posuzované věci byl dům rozdělen na jednotky již v roce 1998. Následně vlastníci přijali změnu prohlášení vlastníka, jejímž účelem bylo odstranit nesprávné vymezení společných částí domu. Žalobce však namítal, že v souvislosti s touto změnou došlo k další vadě, neboť z prohlášení vlastníka byla vypuštěna jednotka, která měla podle jeho tvrzení nadále představovat samostatný nebytový prostor v jeho vlastnictví. Žalobu na odstranění tvrzené vady podal až v roce 2022, tedy po uplynutí tří let od okamžiku, kdy se o provedené změně prohlášení vlastníka dozvěděl. Soud prvního stupně i odvolací soud proto dospěly k závěru, že uplatněný nárok je promlčený.
Nejvyšší soud se s tímto právním posouzením neztotožnil. Připomněl, že podle § 1167 občanského zákoníku nelze po zápisu vlastnického práva k jednotce do veřejného seznamu bez dalšího prohlášení vlastníka zpochybňovat prostřednictvím jeho neplatnosti ani určovat, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, nabyla-li vlastnické právo k jednotce další osoba. Pro případy, kdy je jednotka v prohlášení vlastníka vymezena neurčitě, nesprávně nebo neúplně, proto občanský zákoník v § 1168 upravuje zvláštní mechanismus nápravy. Za specifický druh nesprávnosti ve vymezení jednotky lze přitom považovat i případ, kdy jednotka v důsledku opomenutí, administrativní chyby či jiného obdobného pochybení v prohlášení vlastníka vymezena vůbec není, ačkoli podle okolností případu vymezena být měla.
Podle Nejvyššího soudu závěr o promlčitelnosti práva na odstranění vady prohlášení vlastníka nebyl slučitelný se smyslem a účelem této právní úpravy.Uplynutím promlčecí lhůty by totiž mohla být trvale zachována vada zasahující do vymezení vlastnických práv k jednotkám nebo ke společným částem domu.
Nejvyšší soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení; otázkou, zda prohlášení skutečně obsahuje tvrzenou vadu a zda má být odstraněna, se bude odvolací soud teprve zabývat.
Celý Legal Update 10/26 k přečtení zde.