(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. dubna 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026)
Nejvyšší soud se v tomto rozhodnutí zabýval otázkou, zda lze platně uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc, aniž by byla ve smlouvě uvedena konkrétní kupní cena nebo alespoň způsob jejího určení.
Žalobce a prodávající uzavřeli kupní smlouvu na převod spoluvlastnických podílů k několika pozemkům. Smluvní strany do smlouvy výslovně uvedly, že ji uzavírají bez určení kupní ceny podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s § 2131 občanského zákoníku a že za sjednanou cenu má být považována cena obvyklá. Katastrální úřad však návrh na vklad vlastnického práva zamítl s odůvodněním, že kupní smlouva neobsahuje řádně sjednanou kupní cenu ani způsob jejího určení. Tento závěr následně potvrdily jak krajský, tak vrchní soud.
Nejvyšší soud však s tímto výkladem nesouhlasil. Zdůraznil, že podle současné právní úpravy není konkrétní výše kupní ceny nezbytnou podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Podstatné je, aby byla zachována úplatnost převodu a aby byla zřejmá vůle smluvních stran uzavřít kupní smlouvu i bez určení konkrétní ceny. V takovém případě nastupuje zákonný mechanismus podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož se za sjednanou považuje cena, za kterou se srovnatelná věc v daném místě a čase obvykle prodává.
Nejvyšší soud se dále zabýval otázkou, zda lze toto ustanovení použít i na převody nemovitých věcí, přestože je systematicky zařazeno v části občanského zákoníku upravující koupi movitých věcí. Dospěl k závěru, že prostřednictvím § 2131 občanského zákoníku lze § 2085 odst. 2 občanského zákoníku přiměřeně použít i na kupní smlouvy týkající se nemovitostí. Pro takový výklad svědčí jak systematika zákona, tak princip autonomie vůle smluvních stran a obecná zásada upřednostňující výklad zachovávající platnost smlouvy před výkladem vedoucím k její neplatnosti.
Nejvyšší soud proto uzavřel, že je-li v písemné kupní smlouvě týkající se nemovité věci jednoznačně vyjádřena vůle stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny, je takové ujednání platné. Za sjednanou cenu se v takovém případě považuje obvyklá cena srovnatelné nemovitosti v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek. Katastrální úřad proto nemůže návrh na vklad vlastnického práva zamítnout pouze z důvodu, že smlouva neobsahuje konkrétní částku kupní ceny.
Nejvyšší soud proto změnil rozhodnutí soudů nižších stupňů a sám ve věci meritorně rozhodl. Změnil rozsudek Vrchního soudu v Praze i rozsudek Krajského soudu v Praze tak, že povolil vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí na základě předmětné kupní smlouvy. Současně nahradil původní rozhodnutí katastrálního úřadu, kterým byl návrh na vklad zamítnut.
Rozhodnutí představuje významné upřesnění výkladu kupních smluv podle občanského zákoníku, zejména pokud jde o možnost uzavřít kupní smlouvu na nemovitou věc bez výslovného určení kupní ceny. Současně potvrzuje silný důraz současné soukromoprávní úpravy na autonomii vůle smluvních stran a zachování platnosti právních jednání, pokud je jejich obsah a účel dostatečně zřejmý.
Celý Legal Update 06/2026 k přečtení zde.