(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 331/2025 ze dne 6. 11. 2025)
Žalobci (podnájemci) uzavřeli dne 31. 7. 2018 s žalovaným (nájemcem) smlouvu o podnájmu bytu. Podnájemci se zavázali platit měsíční podnájemné ve výši 12.000,- Kč a k tomu zálohu na služby spojené s užíváním bytu ve výši 5.000, – Kč (od 1. 8. 2020 zvýšenou na 5.200, – Kč). Zaplacené zálohy měly být každoročně vyúčtovány dle skutečné spotřeby. Nájemce do vyúčtování služeb a měsíčních poplatků zahrnoval i položky, které podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění, nemají charakter služeb spojených s užíváním bytu. Konkrétně šlo o platby do tzv. fondu oprav a nájemné na provoz domu a družstva (dále jen „platby plynoucí z členství v bytovém družstvu“). Nájemce neprováděl individuální vyúčtování, ale podnájemcům pouze přeposílal vyúčtování, která mu zasílalo bytové družstvo. Podnájemci tyto částky hradili, ale opakovaně uváděli, že hrazení plateb plynoucích z členství v bytovém družstvu považují za rozporuplné. Podnájemní vztah skončil výpovědí žalobců.
Žalobci podali žalobu k obvodnímu soudu a domáhali se vrácení částek, které zaplatili nad rámec reálné spotřeby služeb. Tyto částky považovali za bezdůvodné obohacení žalovaného, protože šlo o platby, které měl jako člen družstva hradit sám. Žalovaný tvrdil, že se s žalobci při uzavírání smlouvy dohodl na tom, že budou hradit veškeré platby předepsané družstvem, tedy i platby plynoucí z členství v bytovém družstvu (tuto skutečnost potvrdil i zástupce realitní kanceláře, která podnájem zprostředkovala). Soud prvního stupně se ztotožnil s tvrzením žalobců, žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost vyplatit žalobcům částky, které žalobci platili za služby nad rámec skutečné spotřeby a které považoval za bezdůvodné obohacení. Soud se při svém rozhodování opřel především o doslovné znění podnájemní smlouvy, kde byly tyto platby označeny jako zúčtovatelné zálohy na služby.
Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu. Odvolací soud nicméně připustil, že v případě podnájemní smlouvy se mohou strany dohodnout na tom, že platby do fondu oprav a náklady na správu družstva bude hradit podnájemce. Takové platby nicméně musí být sjednány jako součást podnájemného, nikoliv jako zúčtovatelné zálohy na služby, protože charakter služeb ve smyslu zákona nemají. Odvolací soud odmítl argument žalovaného, že šlo o zavedenou praxi mezi stranami, protože žalobci se opakovaně domáhali vysvětlení vyúčtování a u plateb uváděli, že je považují za rozporuplné.
Ve věci bylo podáno dovolání k Nejvyššímu soudu. Ten zdůraznil, že:
- každé právní jednání podléhá výkladu;
- výklad jakéhokoliv právního jednání je podstatný pro jeho obsah, nikoliv pro jeho označení;
- právní jednání je třeba vykládat podle vůle jednajícího, který musel být anebo měl být adresátovi znám, a to k okamžiku, kdy byl projev vůle učiněn; a
- v podnájemním vztahu platí, na rozdíl od nájemního vztahu, široká smluvní volnost.
Nejvyšší soud tak vytkl soudům nižšího stupně, že vyšly pouze z formálního označení položek ve smlouvě, aniž by se pokusily vyložit skutečnou vůli stran v době uzavření podnájemní smlouvy. Stranám nic nebrání v tom, aby si sjednaly, že podnájemce bude hradit i platby plynoucí z členství v bytovém družstvu. To, že některé sjednané platby podnájemného účastníci ve Smlouvě nesprávně označili a zahrnuli mezi služby, neznamená, že jde o ujednání neplatné. Pokud podnájemci souhlasili s jejich hrazením, je třeba na takové ujednání hledět jako na platné.
Celý Legal Update 01/2026 zde.