(Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 3155/2025 ze dne 4. srpna 2026)
Nejvyšší soud se v nedávném rozhodnutí vyjádřil k limitům přímého prodeje zástavy mimo veřejnou dražbu. Klíčovou otázkou bylo, jaké právní následky má situace, kdy zástavní věřitel sice formálně dodrží podmínky sjednané v zástavní smlouvě, ale poruší svou zákonnou povinnost postupovat při prodeji s odbornou péčí a prodá zástavu hluboko pod její aktuální tržní cenou. Soud rovněž vyjasnil, k jakým okolnostem se přesně vztahuje dobrá víra třetí osoby (kupujícího) a jak posuzovat platnost ujednání o minimální kupní ceně.
V posuzované věci realizoval zástavní věřitel své právo k bytové jednotce jejím přímým prodejem. Zástavní smlouva stanovila, že prodejní cena nesmí klesnout pod 60 % hodnoty určené znaleckým posudkem, přičemž výslovně umožňovala využít i posudek vypracovaný o pět let dříve. Zástavní věřitel tuto formální smluvní podmínku dodržel a byt prodal za částku převyšující 60 % této historické ceny. V důsledku růstu cen nemovitostí a účelově negativní inzerce však šlo o částku hluboko pod skutečnou aktuální tržní hodnotou. Zástavní dlužník se následně domáhal určení svého vlastnického práva s tím, že zástavní věřitel nepostupoval s odbornou péčí a smluvní ujednání představovalo zakázané libovolné zpeněžení zástavy. Soudy nižších stupňů žalobě vyhověly, zpochybnily dobrou víru kupujícího a dovodily, že pro nezákonný postup věřitele je neplatná i samotná kupní smlouva.
Nejvyšší soud tyto závěry odmítl a provedl zásadní rozlišení mezi platností smluvních ujednání, porušením povinností věřitele a platností samotného převodu. Konstatoval, že primárním účelem § 1365 odst. 1 občanského zákoníku je vyvážit zájmy obou stran. Pokud zástavní věřitel zaviněně poruší svou povinnost a prodá věc zjevně pod cenou v důsledku nedostatečné odborné péče (např. tím, že si nezajistí aktuální ocenění), stíhá ho vůči zástavnímu dlužníkovi mimosmluvní odpovědnost za způsobenou škodu. Toto pochybení věřitele však samo o sobě nečiní kupní smlouvu s třetí osobou absolutně neplatnou. Zástavní dlužník se tak v podobných případech nemůže úspěšně domáhat vrácení nemovitosti, ale otevírá se mu cesta k uplatnění nároku na finanční kompenzaci rozdílu mezi dosaženou a skutečnou tržní cenou přímo vůči věřiteli.
Dovolací soud dále zdůraznil, že dobrá víra nabyvatele se podle zákona nevztahuje k tomu, zda věřitel dodržel pravidla odborné péče a prodal věc za tržní cenu, ale upíná se výlučně k samotnému oprávnění věřitele zástavu zpeněžit. K samotné zástavní smlouvě pak Nejvyšší soud uzavřel, že ujednání podmiňující prodej dosažením alespoň 60 % ceny určené znalcem nelze automaticky považovat za zakázané ujednání o libovolném zpeněžení. Takové podmínky totiž objektivně nebrání věřiteli v tom, aby svou zákonnou povinnost postupovat s odbornou péčí reálně splnil.
Celý Legal Update 09/2026 ke stažení zde.