(Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. prosince 2025, sp. zn. 25 Cdo 548/2025)
Žalobce se po žalovaném domáhal provedení specifikovaných oprav na budově, v níž vlastní nebytovou jednotku, a dále oprav na této jednotce a rovněž náhrady ušlého zisku za téměř desetileté období, to vše v souvislosti s vlhkostí, která v důsledku závad na budově poškozovala uvedenou jednotku.
Obvodní soud pro Prahu 6 zamítl rozsudkem žalobu, jíž se žalobce domáhal ušlého zisku – tento rozsudek byl již třetím rozsudkem soudu prvního stupně ve věci, přičemž předchozím rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému provést žalobou konkretizované opravy a zamítl žalobu na zaplacení požadovaných částek. Usnesením odvolacího soudu byl rozsudek soudu prvního stupně zrušen v části, jíž byl zamítnut požadavek žalobce na náhradu ušlého zisku, a výroky týkající se provedení oprav tak samostatně nabyly právní moci.
Podle zjištěného skutkového stavu žalobce nebytovou jednotku koupil v roce 2011 v dobrém stavu a v roce 2012 byla vypovězena na ni uzavřená nájemní smlouva z důvodu nevyhovujícího stavu prostor. Z kontroly provedené odborem výstavby vyplynulo, že jednotka je postižena průnikem vody, avšak nadále plní svou základní funkci vyplývající ze způsobu užívání povoleného stavebním úřadem, tedy jako krytu civilní obrany. Dne 19. května 2016 bylo rozhodnuto o změně účelu užívání stavby nebytové jednotky ze zrušeného krytu civilní obrany na sklad kancelářských potřeb a prostředků marketingové podpory.
Soud prvního stupně konstatoval, že uplatňuje-li poškozený právo na náhradu ušlého zisku, musí prokázat, že měl zajištěny potřebné předpoklady pro tzv. pravidelný běh věcí, tedy že byl ochoten a schopen výdělečnou činnost provozovat. Ušlý zisk nelze odvozovat jen z tvrzeného zmaření zamýšleného podnikatelského či jiného výdělečného záměru. V části období, za nějž byl ušlý zisk požadován, předmětný prostor vůbec nesplňoval podmínky pro ekonomicky výdělečný záměr. V dalším období pak žalobce podle soudu v podstatě rezignoval na případné ekonomické využití nemovitosti, jednotku k pronájmu nenabízel, ač mohl, a není tak možné, aby jeho potenciální zisk sanoval žalovaný.
Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v tomto výroku potvrdil. Uzavřel, že za situace, kdy žalobce neměl s nikým uzavřenou nájemní smlouvu, ani nevedl žádná jednání k pronajmutí směřující, nelze hovořit o pravidelném běhu věcí, neboť pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu k závěru o důvodnosti žaloby nestačí.
Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, v němž uvedl, že jednotka nemohla být pronajata z důvodu vlhkosti způsobené žalovaným a dále zdůraznil, že nelze jednat o pronájmu věci, která je k pronájmu zjevně nezpůsobilá.
Nejvyšší soud dovolání posoudil jako nepřípustné. Uvedl, že v období, kdy byla jednotka zkolaudována jako kryt civilní obrany, nemohla být v souladu se stavebními předpisy užívána k jinému účelu a pronajímána jako sklad. Co se týče druhého období, za něž žalobce požadoval náhradu ušlého zisku, Nejvyšší soud dospěl k závěru, že v daném případě nebylo podle pravidelného běhu věcí možné očekávat zvětšení majetku žalobce, nebýt porušení povinností ze strany žalovaného. Ušlý zisk představuje podle ustálené judikatury dovolacího soudu újmu spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodní události k rozmnožení majetkových hodnot, ač se to dalo očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí, tedy že škodní událost zasáhla do průběhu děje vedoucího k určitému zisku; nepostačuje jen tvrzené zmaření zamýšleného podnikatelského záměru.
Nejvyšší soud dále připomněl, že při posuzování nároku na náhradu ušlého zisku není rozhodující, o jaký hypotetický prospěch poškozený přišel, ale jaký byl v daném konkrétním případě prospěch reálně dosažitelný. Nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, neboť musí být najisto postaveno, že nebýt protiprávního jednání škůdce, majetkový stav poškozeného by se zvýšil. V podmínkách projednávané věci přitom nebylo možné učinit závěr, že žalobci skutečně konkrétní zisk ušel.
Celý Legal Update 02/2026 ke stažení zde.